Todo sobre la Reforma Tributaria

Aunque se aprobó en 2014, aún existen varias interrogantes sobre la Reforma Tributaria, las cuales intentaremos despejar a continuación:

¿Cómo influye la nueva reforma tributaria en los bienes raíces?

Tras la aprobación de la Reforma Tributaria en septiembre del 2014, se estableció que a partir del 2017 la venta de inmuebles que generen al contribuyente una ganancia superior a UF 8.000 deberá pagar impuesto.

En el caso que la ganancia sea menor a la cantidad antes mencionada, ésta quedará registrada y se sumarán a las ganancias obtenidas en una nueva operación, ya que el tope de UF 8.000 no se limita para la venta de una sola vivienda, sino que se acumula durante todas las ventas que realice la persona. Al acumularse UF 8.000 o más, se deberá pagar el impuesto.

¿Qué impuesto se establecen para las ganancias de capital por venta de bienes raíces?

Los inmuebles adquiridos después de 2004 generarán a partir de 1 de enero de 2017 el pago de impuestos sólo si el contribuyente tiene una ganancia sobre 8.000 UF a lo largo de su vida, independientemente del número de propiedades que venda. Esto significa que la diferencia entre el valor en que compró la (s) propiedad (es) y el valor en que la (s) vendió debe ser superior a 8000 UF.

¿Qué pasa si la propiedad que se vende es fruto de una herencia?

En caso de herencia, el impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital, es decir, la persona que paga el impuesto a la herencia, luego lo podrá descontar directamente del impuesto a la renta que eventualmente deba pagar por la ganancia en la enajenación del inmueble.

¿Qué cambios se aprobaron en el pago del IVA de las viviendas?

Ninguna vivienda con subsidio estatal tendrá IVA. Se mantiene el subsidio al 85% de las viviendas vendidas de menor precio.

Desde el año 2016, la venta habitual de bienes raíces, salvo los terrenos, quedan afectos con IVA. Esta norma se aplica en principio a quienes se dediquen al negocio de vender inmuebles. Sin embargo, se debe tener presente que las modificaciones incluyen una presunción de habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble. Se restringe el uso del crédito especial del 65% contenido en D.L. N°910 en la construcción de viviendas habitacionales que actualmente aplica a viviendas de un monto máximo de 4.500 unidades de fomento, en la siguiente forma:

4.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2015.

3.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2016.

2.000 UF con un monto máximo de 225 por vivienda a contar del 1 de enero del 2017.

Se crea una exención de IVA en la venta de viviendas, mediante contratos de compraventa o del sistema leasing con opción de compra, que sean financiados en todo o en parte con subsidios otorgados por Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

¿Cuándo se paga IVA por la compra de una segunda vivienda?

Cuando la persona tenga una propiedad y adquiera otra, pagará IVA por la segunda compra sólo si se dedica al negocio inmobiliario.

Por tanto, el nuevo artículo 2° N°1 del Decreto Ley 825 considera “vendedor” a aquel que se dedica, en forma habitual, a la venta de bienes corporales, sean muebles o inmuebles, sin considerar más, en el caso de los bienes raíces, al encargado de su construcción.

Es necesario tener presente que dentro del concepto de “inmuebles” se excluyen los terrenos, cuya transferencia no estará sujeta al impuesto al valor agregado. Vigencia: La modificación al artículo 2° N°1 rige a contar del 1° de enero de 2016, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la Reforma Tributaria. Sin perjuicio de ello, los artículos 6° y 7° transitorio contienen las siguientes situaciones especiales:

1. Contrato de promesa: Las modificaciones señaladas no se aplicarán a las ventas y otras transferencias de dominio de inmuebles, que se efectúen en virtud de un acto o contrato cuya celebración se haya válidamente prometido con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la Reforma Tributaria, siempre que conste en un contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado.

2. Arrendamiento con opción de compra: Tampoco se aplicarán las nuevas disposiciones introducidas por la Reforma, a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la norma, siempre que dicho contrato se haya celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.