Según la definición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, “los gastos comunes son los pagos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria para mantener y/o mejorar los bienes comunes”. En otras palabras, corresponden al conjunto de gastos en que incurre un edificio o condominio con el objetivo de mantener el buen funcionamiento de este.
La ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, expresa que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común, estos bienes en común deben estar expresamente identificados en el reglamento interno de cada comunidad, siendo generalmente: ascensores, escaleras, techos, fachada o muros exteriores, áreas verdes, quinchos, piscinas, salas de eventos, estacionamientos, además de servicios básicos como agua, luz o gas, entre otros.
En definitiva, el gasto común es una cuota que se paga mensualmente para garantizar el buen funcionamiento de los bienes y servicios mencionados anteriormente. Si el departamento se encuentra en arriendo, entonces la obligación de pagar los gastos comunes ordinarios será parte de los deberes del arrendatario.
Qué incluyen los gastos comunes de un departamento
Ahora que ya está más claro qué son los gastos comunes de un departamento, es hora de conocer cuáles son los elementos que componen el cobro. La ley clasifica los gastos comunes en dos, según la naturaleza del gasto:
Ordinarios: correspondientes a los gastos de administración, entre ellos se cuentan los sueldos de trabajadores como administradores, guardias, conserjes y personal de aseo. En segundo lugar, están los gastos en mantención y seguridad como la reposición de ampolletas, mantención de ascensores y maquinarias, aseo, cámaras de seguridad, entre otros. En tercer lugar, están los gastos que se realizan en arreglos debido al deterioro o a desperfectos que puedan sufrir los bienes en común, pintura, entre otros. Y, por último, están los gastos de uso o consumo, correspondientes a los servicios entregados a toda la comunidad como calefacción, agua fría o caliente, gas, electricidad, teléfonos, etc.
Extraordinarios: son gastos destinados no a mantener lo que ya existe, sino a nuevos proyectos y bienes de uso público que la comunidad requiera o decida hacer. Por ejemplo, la construcción de una piscina, quinchos, cambiar la decoración de los espacios comunes, cambiar los jardines, entre otros. Estos son gastos que corresponden a obras específicas.
Es importante diferenciar estos dos tipos de gastos, porque en algunos casos surgirá la duda de quién responde por la reparación de los bienes de un condominio o de un edificio, en cuyo caso se deben hacer las investigaciones pertinentes.
Por otro lado, es obligación para la administración informar correcta y apropiadamente acerca de la composición del gasto común de cada mes. Muchas veces las empresas administradoras de edificios no enumeran cada uno de los gastos, sin embargo, es un derecho legal de los copropietarios conocer el detalle de qué incluyen los gastos comunes cada vez que lo estimen conveniente.
Cómo calcular los gastos comunes de un edificio
Una vez que se tienen identificados todos los gastos comunes de un mes determinado, se suman todos los egresos, incluyendo los gastos ordinarios y extraordinarios en el caso de existir, y se dividen por la cantidad de metros cuadrados habitables del inmueble.
Luego, este resultado se aplica según el tamaño de cada departamento, es decir, cada copropietario pagará de acuerdo al tamaño de su vivienda. El artículo 4 de la ley 19.537 señala que “el aporte de cada copropietario se realizará en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común”, monto que se calcula mediante el prorrateo.
Qué es y cómo se calcula el prorrateo
Según el Servicio de Impuestos Internos, el concepto de prorrateo se refiere a los derechos sobre el dominio común o el porcentaje de las áreas comunes que le corresponden a cada propietario. Existen dos maneras de obtener este porcentaje, algunas veces se calcula según la superficie total de la vivienda, bodega y estacionamiento, y otras veces, según el avalúo fiscal.
El cálculo se puede hacer sobre estas bases porque, en primer lugar, los metros cuadrados están directamente relacionados con el avalúo fiscal, y en segundo lugar, la ley permite utilizar diferentes métodos de prorrateo, aunque siempre deben estar estipulados de antemano en cada reglamento de copropiedad.
En general, el prorrateo en base a los metros cuadrados de las unidades es más utilizado en edificios de departamentos, mientras que en condominios de casas suele distribuirse el cobro de gasto común de manera equitativa.
Con todo, el prorrateo de los gastos comunes se calcula dividiendo los m² de la propiedad por la suma de m² de todas las propiedades que conforman la comunidad. Por lo general, se hace el cálculo según la superficie total de cada vivienda, bodega y estacionamiento.
X (m² de la vivienda + terraza + bodega) ÷ Y (suma de los m² de todas las unidades de copropiedad)
A continuación, un ejemplo de cómo calcular los gastos comunes de un edificio según el prorrateo en base a metros cuadrados:
| Unidad | Superficie útil | Bodega | Subtotal | Fórmula | Prorrateo (Porcentaje) |
| Dpto 1 | 76 mt2 | 4 mt2 | 80 mt2 | 80 / 2000 | 4% |
| Dpto 2 | 80 mt2 | 6 mt2 | 86 mt2 | 86 / 2000 | 4,3% |
| … | … | … | … | … | … |
| Totales | 1900 mt2 | 100 mt2 | 2000 mt2 | – | 100% |
¿Qué pasa si no se pagan los gastos comunes?
Los gastos comunes se pagan en cualquier comunidad, ya sea de departamentos, casas, oficinas, bodegas, entre otros. De acuerdo al reglamento de copropiedad y a la ley, estos pagos son obligatorios, sin embargo, siempre hay vecinos que por diversas razones no pagan estas cuotas. En estos casos, existen tres medidas que las administradoras pueden tomar para incentivar el pago y evitar la morosidad:
Cobro de intereses
La aplicación de intereses en caso de adeudar alguna cuota. Este interés se conoce con el nombre de máximo convencional.
Corte de suministro eléctrico
La administración está autorizada para hacerlo cuando ya hay más de tres meses de no pago. Esta medida se puede aplicar a todas las comunidades establecidas después de diciembre de 1997, año que entró en vigencia la ley.
Demanda Civil
En casos extremos la administración puede recurrir a una demanda civil, lo que puede ocurrir cuando ninguna de las soluciones anteriores ha dado resultado. Esta denuncia se realiza ante un juzgado de letras, donde el juez puede resolver embargar y hasta rematar la propiedad para pagar la deuda.
Sacado del Portal Inmobiliario